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不動産オーナーも気になる!?賃貸物件における更新料の位置付けとは

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不動産オーナーも気になる!?賃貸物件における更新料の位置付けとは

カテゴリ:大家
更新料って何のために払うの?そう不思議に感じている人も多いのではないでしょうか。賃貸物件に暮らす場合、一般的には2年毎に契約の更新を迎えることになり、そのたびに「更新料」なるものが請求されることになります。多くの入居者が納得のいかぬまま支払っているこの更新料、一体どのような目的で使われているのか?そもそも払わなければいけないものなのか?これから詳しく解説いたします。

賃貸物件に入居する際に締結する賃貸借契約は、一度締結したら永久に有効なものではなく、一般的には2年という期間が定められています。その2年が経過すると賃貸借契約の効力は失われるため、その部屋に引き続き住み続ける場合は、賃貸借契約の更新が必要になるのです。その際に発生するのが、今回のテーマでもある更新料。家賃の1ヶ月分相当額が、更新料の一般的な額とされています。入居者が支払った更新料は誰が受け取るのか?多くは、大家と不動産会社で折半しますが、全額不動産会社が受け取ることもあります。更新料の取り分は、大家と不動産会社との間で締結される管理委託契約の内容によってまちまちですが、不動産会社は更新事務手数料として少なくとも家賃の0.5ヶ月分は請求してくる!そう思っておけば間違いないでしょう。

とはいえ、更新料に関しては、法的な決まりが何もありません。実は昔からの不動産業界の慣習が、今になっても続けられているに過ぎません。よって、西日本など地域によっては、不動産賃貸業界の更新料について馴染みが薄いところあるとのこと。法的な規定がないのであれば、入居者は更新料を支払わなくてもよいのか?

これについては、2011年7月に最高裁判所が次のように判示したことで、更新料に関するルールが一定程度明確になりました。

「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は、更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り、消費者契約法第10条により無効ということはできないとされる」

つまり、賃貸借契約書の「更新に関する事項」に「更新料として、新賃料の1か月分を支払うものとする」といった記載があれば、更新料を支払わなければならないと解されます。しかし、「更新料として、新賃料の6か月分を支払うものとする」といった、借主にとって過大な負担を強いる(高額すぎる)更新料は、支払う必要がないといえるでしょう。そして、上記判決によると、更新料を、大家と不動産会社が借主から受け取ることができる報酬の一部としての位置付けを認めている、そう解釈することもできます。

釈然としないまま支払っていた人も多いと思われる更新料ですが、少しはモヤモヤが晴れたでしょうか?もしかしたら、更新料も礼金と同じように、廃止されるような動きが出てくるかもしれませんね。
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