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売主の告知義務違反を未然に防ぐ!不動産購入の際の入居者インタビューのすすめ

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売主の告知義務違反を未然に防ぐ!不動産購入の際の入居者インタビューのすすめ

カテゴリ:不動産投資
これは、当社が購入した物件で起こったホントにあった怖い話。一歩間違えば「隠れた瑕疵」として扱われてしまうところだった、売主の告知義務違反に関するお話です。

購入したのは平成4年築、神奈川県厚木市に所在する築27年が経過した築古のアパートです。不動産購入の際は必ず現地見学に行く!これが私の投資スタイルですので、本物件に関しても事前に現地調査に赴きました。満室稼働中ということで、確認できるのは外観のみ、少ない情報から建物の状態を判断するしかありませんでした。




屋根は退色がひどく、雨どいには落ち葉や土が溜まり草が生えているのを確認。外壁はチョーキングがひどく、建ててから一度も塗装は行っていない模様でした。このような状態の建物で最も気がかりなのが雨漏りです。よって、購入に先立ち雨漏りの有無を確認してみました。すると、先日の台風19号や大きな被害を出した豪雨災害でも、室内での雨漏りは報告を受けていないとのこと。こちらとしてはそれを信用して購入するかどうかを検討するしかありません。さて、どうする?表面利回りは約14%、多少リスクはあるものの、将来的には転売での利益(キャピタルゲイン)も狙える高利回り物件という魅力的な収益不動産。室内の状態は確認できないものの、売主からの告知内容を信じて購入することにしたのでした。

偶然にも雨漏りを知ることに


決済も終わり、当該アパートの定期清掃の件で地元のシルバー人材センターの担当者と待ち合わせをしていた時のことです。早めに到着した私は、現地の掃除をしていました。すると、出かけようとする入居者の方と遭遇。オーナーチェンジのご挨拶をした後に、お話を伺うことができました。

実はお部屋の中、雨漏りするんです…
前のオーナーさんにお話したら一度は直してくれたんです。だけど、他の箇所からも水が漏るようになったので直して欲しいと言っているんですが、一向に対応してくれなくて。
恐らく他にも漏っている部屋があると思いますよ!
よくこんなアパート買いましたねぇ。

その入居者さんは前のオーナーさんにかなり不満があるようでした。

そのような大家さんのアパートに、皆さんどうして住み続けているんでしょうか?私がそう質問すると、皆さん諦めているんですよ!引っ越すのも面倒だし… とのこと。

この会話から、売主の告知義務違反を裏付ける重要な情報と、私にとっては嬉しい可能性も見出すことができたのでした。

告知義務違反


告知義務違反とは、買主に対して報告しなければならないことを売主が故意に隠すことを言います。不動産の欠陥や入居者の自殺・病死を把握していながら、それを購入者に伝えないことなど告知義務違反に当たります。一般的に雨漏りやシロアリの被害は「隠れた瑕疵」として扱われることが多いのですが、それは売主が知らなかった場合に限られます。私が体験した今回のようなケースは、売主が把握している不具合なので「隠れた瑕疵」には該当しません。告知義務に違反した売主にはどのような対応が求められるのか?購入者には売主に対する損害賠償請求が認められることになります。さらに、契約の目的を達成できないようであれば契約を解除することができる旨、民法第566条及び570条に明記されています。

今回のケースでは、現在発生している雨漏りに起因する内装の修繕にかかる費用の見積もりを内装業者に依頼。見積もり相当額を売主に価格賠償してもらう方向で調整が進んでいます。入居者が希望するようであれば即時に内装工事を施工、希望がないようであれば退去時に修繕ということになるでしょう。

一方で、入居者からのインタビューから希望も見出すこともできました。不満がありつつも、前オーナーが所有するアパートに入居し続けてくれたのが今の入居者の皆様です。この不満を解消し入居者の皆様の声に耳を傾ければ、今後も暫く住み続けてもらえることでしょう。

反省点


購入前に入居者を訪れてお話を伺わなかったこと。今回はたまたま告知義務違反が明らかとなり、補償の請求をすることができましたが、決済後間もないあのタイミングで入居者さんと話すことが出来なければ、隠れた瑕疵として扱われてしまったかもしれません。収益不動産を購入する際は、入居者にインタビューをしてから購入の判断をすることを、皆様にもおすすめします。

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