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2019年の不動産投資を取り巻く環境を振り返る・大切なのは目標設定と自身の状況把握

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2019年の不動産投資を取り巻く環境を振り返る・大切なのは目標設定と自身の状況把握

2019年は、某金融機関の不正融資問題が発覚して以降、不動産投資に対する融資の姿勢が急に厳しくなりました。特に不動産投資の経験のないサラリーマン投資家に対する審査が極めて厳しくなったように感じます。給与所得という毎月決まった収入が得られるサラリーマン。かつては一定の優位性がありましたが、不正融資の一件があってからは、銀行は安定収入をもたらす給与所得に対する評価を引き下げたということでしょう。その一方で、給与所得という安定収入を得ることができない専業大家、とりわけ不動産経営が順調に推移している大家さんへの融資は、以前と変わらず実行されているように思います。つまり、金融機関における融資審査は、経営能力を度外視した債務者の審査時点での収益力を偏重したものから、債務者の不動産投資に取り組む姿勢や経営能力に重きを置いたものへと移行し始めたとようです。

よって、不動産投資初心者が融資を引いて不動産投資を始める際には、「なぜ不動産投資を始めるのか?(目標)」、「自分にはどんなスタイルの不動産投資が適しているのか?(方法)」といったことに、漠然とでも思いを巡らせておく必要があります。コンセプトのない不動産投資の行く末やいかに!?経営的には支離滅裂なものに陥りかねません。

不動産投資における目標設定


例えば私の場合、「給与以外の小遣い程度の収入が得られたらいいなぁ…」、そんなことを思いながら区分所有マンションを増やしていきました。それからしばらくして感じたこと、それが外資系企業を渡り歩いていた私が過去に受けた苦い経験に基づく不安でした。所属していた事業部が日本から撤退することとなり、転職又は異動を余儀なくされたのです。そうした重要事項がメール1通で告知される世界。そこで生きていく以上、自分自身で収入を生み出すことができるシステム作りが急務でした。それ以降、私の不動産投資の目標は、「給与に頼らずに生活できる程度の収入を不動産から得ること」に定まったのでした。

目標が定まると、目標達成に向けて効率の良い経営心がけるようになります。つまり、経営者として成長していくことができるようになるのです。「サラリーマンである自分には自主管理は難しいので、管理は地元の管理会社にお願いしよう」とか、「退去後のクリーニングは業者を使わずに自分でやろう。浮いたお金でアクセントクロスを貼って部屋の価値を高めよう」とか。このように、お金をかけるポイント、つまり費用対効果を考えた賃貸経営ができるようになると、次の物件購入で融資の打診をした際に金融機関のアナタを見る目が変わってくるはずです。

不動産投資の方法論


前項の内容からお気付きかもしれませんね。目標を設定することで、多くの投資家はそれを達成するための最適な方法を模索し始めるようになります。不動産所得をどんどん増やして早くリタイアしたいのであれば高利回り物件への投資、年金としての収入を得るべく不動産の購入を検討しているシニアの方であれば、収入はそこそこでも安定した収益をもたらす東京近郊の人気エリアに所在する物件を選定するといった、それぞれの目標や置かれた環境によって投資先はさまざまなのです。

多くの不動産投資家は購入後すぐに一定の収益が見込める高稼働率のオーナーチェンジ物件を好むのに対し、私は全空や低入居率の高利回り物件を選ぶような少々珍しいタイプの投資家です。そのような物件は、価格交渉がし易い上、自分が良しとするリフォームをして適切な家賃設定をすれば、問題なく入居付けができるという自信があるためです。購入時の価格が抑えられる分を家賃設定に反映、競争力のある家賃設定を実現することが可能となり、その結果として高い稼働率を維持していくことも可能となるわけです。

このような再生系物件を手掛けられたのは、務める会社が外資系で有給取得が比較的容易であったことが大きかったと思います。このように、自分が置かれている状況によっても、投資先は左右される可能性があります。日々忙しく働き、週末も休めないような状況では、築古で低入居率の物件の再生は難しいものです。

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