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不動産投資の利回りは上げられる!?大家の力量に左右される投資物件の収益力

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不動産投資の利回りは上げられる!?大家の力量に左右される投資物件の収益力

カテゴリ:不動産投資
実質利回りを上げることは可能なのか?答えから申し上げると「可能」です!実質利回りの計算式を思い出してください。実質利回りは次の式によって算出されます。

実質利回り=(満室時年間家賃収入×稼働率-経費)÷(物件購入価格+購入諸費用)

上記のように、実質利回りの計算に用いられるパラメータは、「満室時年間家賃収入」「稼働率」「経費」「物件購入価格」「購入諸費用」の5つ。理論的には実質利回りを向上させるのは簡単なことです。実質利回りが向上するように、これら5つのパラメータを変えればいいのですから。では、実際にそれぞれのパラメータを変えることができるのかについて、考えてみることにしましょう。

満室時家賃収入


満室時家賃収入を上げるために必要なこと。それは家賃設定の見直しです。家賃を上げないことには満室時家賃収入の向上は見込めません。そのために何をすべきか?それは部屋のグレードアップということになります。部屋のグレードは従前のままで家賃を値上げしたら、入居者の満足度は下がってしまいまい、退去につながりかねません。そうなってしまっては元も子もないので、安易な家賃の値上げは避けるべきでしょう。

しかし、現状の家賃設定が相場より低い場合は、更新のタイミングでの家賃引き上げも不可能ではありません。とはいえ、家賃の引き上げは慎重に行うべきでしょう。

まとめると、リフォーム等の新たな投資をせずして満室時家賃収入を改善することは、ほぼ不可能といえるでしょう。

稼働率


この家賃設定でこの物件はお得♪入居者にそう思われる物件は、必然的に稼働率も上がるはずです。相場より安い家賃設定であったり、部屋のグレードにしては手頃な家賃設定であったり、稼働率を上げるにはお得感を演出することが大切。とはいえ、家賃を下げてしまっては、「満室時家賃収入」が下がってしまい実質利回りも低下してしまいます。よって、家賃は下げるのではなく、購入当初から競争力のある安い家賃設定ができるよう、購入価格を抑えることが重要なのです。

そして、購入価格の抑制は実質利回りの向上にも寄与します。安く購入できたアドバンテージを家賃設定にも反映させ、稼働率向上につなげられれば、より安定して高利回りを維持することができるでしょう。

よって、「稼働率」は実質利回り向上に寄与するよう、コントロール可能と考えられます。

経費


無駄な経費は削除する!話は単純です。これで利回りは向上します。例えば、共用灯を蛍光灯からLED照明に変更したり、大手電力会社から新電力に契約を変更したり、複数の物件を所有しているオーナーであれば、これだけで電気代は大分抑えられることでしょう。

物件購入価格


不動産投資において一番重要な局面といえば、物件の購入でしょう。不動産投資の成否は、購入した物件によって左右されるといっても過言ではありません。物件を安く購入できれば、その後の賃貸経営の自由度が増します。「稼働率」の項にてご説明したように、家賃設定に反映させて物件に競争力を持たせたり、安く購入できた分リフォームに費やして、部屋をグレードアップしたりすれば、稼働率アップにもつなげられます。つまり、物件の仕入れが成功しさえすれば、高利回り・高稼働率の実現が容易になり、不動産投資が成功へと向かうというシナリオが描けるようになるわけです。

従って、「物件購入価格」を抑えて利回りを上げることは可能であり、不動産投資家にとってとても重要な作業といえまるでしょう。

購入諸費用


基本的に、購入諸費用を抑えるのは難しいでしょう。馴染みの司法書士さんに所有権移転登記をお願いしたり、登記手続きを自分で行ったりすることで、登記費用を安く抑えることは可能ですが、印紙税や登録免許税、取得税など租税公課は、自分の裁量ではどうしようもありません。

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