利回りの種類
不動産投資における利回りの概念には、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。表面利回りとは、満室で想定した年間家賃収入を収益物件の購入価格で除したもの。一方の実質利回りとは、経費及び平均稼働率、並びに購入時の諸費用なども加味して算出される利回りをいいます。
具体的な例をもとに、表面利回りと実質利回りについて説明することにしましょう。
表面利回り
表面利回りとはグロス利回りとも言われます。「グロス」と「ネット」、ゴルフをやられる方にとってはなじみ深いことと思います。グロススコアとはありのままのスコアのことで、ネットスコアとはグロススコアからハンディキャップを控除したスコアのこと。不動産投資における利回りでも同様に、さまざまな要素を考慮せず、満室想定賃料と物件の購入価格のみをもとに算出する利回りのことを、グロス利回り（表面利回り）といいます。
価格が5,000万円・満室での家賃収入が50万円/月の物件を購入したとしましょう。その場合の表面利回りは次のようになります。
表面利回り＝50万円×12ヶ月÷5,000万円＝12%
実質利回り
次に実質利回り（ネット利回り）について説明いたしましょう。冒頭にてご説明したとおり、実質利回りとは、満室想定家賃収入と物件価格以外に実際に想定される経費等、さまざまな要素を考慮して算出される利回りのこと。実質利回り算出の際に加味される要素には、次のようなものがあります。
・登記費用や仲介手数料、不動産取得税、印紙税など物件購入時の諸費用
・固定資産税及び都市計画税などの租税公課
・水道光熱費等のランニングコスト
・管理費及び修繕積立金（区分マンションの場合）
・将来的必要となる修繕の積立金（一棟物権の場合）
・その他経費（支払利息や不動産会社に支払う管理費等）
・空室率
前項の例と同じ5,000万円・満室時家賃収入が50万円/月の物件にて、上記の要素（具体的な数字は下記のとおり）を考慮した実質利回りを求めてみることにしましょう。
・物件購入時の諸費用：250万円
・租税公課：15万円/年
・水道光熱費：3,000円/月
・修繕積立金：60万円/年
・その他経費：60万円/年
・空室率：10%（稼働率：90%）
実質利回り＝（満室時年間家賃収入×稼働率－経費）÷（物件購入価格＋購入諸費用）
経費＝租税公課15万円＋水道光熱費3,000円×12ヶ月＋修繕積立金60万円＋その他経費60万円＝1,386,000円
よって、実質利回りは次のようになります。
実質利回り＝（600万円×90%－138万6,000円）÷（5,000万円＋250万円）＝7.65%
このように、表面利回りと比べると実質利回りは4%以上も低い値になってしまいます。
とはいえ、これよりも高い実質利回りを確保する方法もあります。そこが大家の腕の見せ所といえるでしょう。利回りは高ければよいのか？利回りは高いに越したことはありませんが、大切なのはキャッシュフロー、つまり、手元にどれだけの現金が残るかです。利回りを最大化して大きなキャッシュフローを得る方法については、次回コラムをご覧ください。
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