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区分投資が軌道に乗ってきたら、一棟アパート投資に挑戦してみよう!

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区分投資が軌道に乗ってきたら、一棟アパート投資に挑戦してみよう!

カテゴリ:不動産投資
区分マンションの購入で始まった私の不動産投資人生ですが、所有する区分マンションが4室に増えたところで区分マンション投資を卒業することとなります。「投資家のタイプ別分析!区分投資と一棟投資、それぞれどんな投資家に向いているのか?」でも触れたように、区分マンションよりも大きく効率的に儲けることができるのが、一棟アパート投資の魅力。区分マンションのように毎月強制的に管理費や修繕積立金を徴収されることもなく、資金の使い道が全て自分の裁量で決められる、つまり経営権のすべてが自分にあるということも、一棟ものオーナーの特権といえます。

助走期間としての区分マンション投資


では、なぜ4室もの区分マンションを購入したのか?初めから一棟アパートを購入すればよいのでは?そう思う方もいらっしゃることでしょう。しかし、不動産投資のスキルもない経験もない私がいきなり一棟アパートを購入するのは、少しばかりハードルが高かったのです。よって、まずは手頃な価格で購入できる区分マンション投資で修業を積むことにしたわけです。

初めて購入した物件ではなかなか収益を上げることができず、入居が決まったのは物件購入から1年以上たった時のこと。その失敗を経て一念発起、区分投資で成功を納めていた芦沢晃さんが書かれた本を読むなど、まずは区分投資で成功するため知識を増やしていきました。その知識をもとに物件を探し、良い物件があったら購入。2室目購入の翌年には、所有する区分マンションは4室に増えていました。そして、区分マンション投資から得られる収益が安定してくると、次なる目標が見えてきたのです。それこそが一棟アパートの購入でした。

その目標が定まって以降、大家の経営手腕がより問われることとなるアパート投資の練習の場として区分マンション投資を捉え、日々試行錯誤しながら大家業に励むこととなりました。

580万円の安アパート


そして目に留まったのが、580万円というお手頃価格のアパートでした。なぜこんなにやすいのか?尋ねてみると、任意売却物件ということでした。当時の私が初めて聞く任意売却という言葉。債務者が借金を返済出来そうにない場合、債権者の同意を得て担保に取られている不動産等を処分すること。これが任意売却というもの。任意売却では、一般的に債権の全額を回収することはできないものの、債務者が破産して債権が全く回収できないという最悪のシナリオを債権者は避けることができます。一定の債権の回収を目指す債権者の同意さえ得られれば、低廉な価格での売却も可能ということになります。

その580万円のアパートの所在地は、群馬県桐生市。20㎡弱の1Kが4世帯、単身用世帯のみで構成されるコンパクトなアパートで入居率は1/4。当時の前面道路路線価は3万円/㎡、路線価ベースの土地値は480万円、土地値が物件価格全体の80%以上を占めています。売却までに土地の値段が大きく変わることは考えにくいことから、購入価格から大幅に安い価格での売却となることもなさそうです。家賃は2.3万円から2.5万円と想定。それをもとに算出される利回りは、19%に達します。駐車スペースが1台分しかないことが少々気になりましたが、すぐ裏手にある月極駐車場でカバーできると判断し、購入する方向で検討することに。

先述のように、債権者の同意さえ得られれば指値も通るということになります。説得力のある指値の理由がなかったものの、530万円の指値で申込みを入れてみました。すると、幸運にもその価格で受けていただけるとのこと。一か八か、ダメもとで指値をしてみるべきというのは、この時の経験から学びました。この価格で購入することができれば、利回りは20%を超える高利回り物件に!交渉して浮いた資金50万円を、劣化が激しかった外壁と屋根の塗装に費やし、登記など諸々要した費用を含めると650万円ほど。思わぬ安値で購入できたことに加え、類似物件との差別化を図る必要があったため、家賃は2.3万円に決定。募集開始後間もなく満室に。

本物件の利回りは約17.5%、区分マンションの利回りはせいぜい10%を少し超える程度でしたので、本物件の利回りがいかに高いかがお分かりいただけることでしょう。この収益性の高さに魅せられて、その後私は一棟ものを買い進めていくことになります。

いかがでしょう?どうしたら家賃収入を増やせるのか?投資規模を拡大させたいけどどうすれば… そんな悩みを抱えている区分マンションオーナーは、一棟アパートに挑戦してみてはいかがでしょう。当社は収益物件のご紹介だけでなく、お客様の不動産投資を成功に導く不動産投資コンサルも行っております。プロの投資家で楽待コラムニストも務める私が、誠心誠意対応させていただきます。当社と共に物件探しをされるお客様には、無料にてコンサルさせて頂きますので、お気軽にお問い合わせください。

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当社では、ファイナンシャルプランナーによる相続相談や資産設計に関するご相談から、不動産の購入・売却までのサービスをワンストップで提供しております。お気軽にご相談ください。

また、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んでいただいたお客様を対象に、仲介手数料の20%及び消費税相当分の割引をさせていただくキャンペーンも実施しております。

お問い合わせフォーム://www.passage-asset.co.jp/contact/
TEL : 0422-90-1488



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