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不動産を利用した相続対策!土地の相続税評価にはこんな特例も

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不動産を利用した相続対策!土地の相続税評価にはこんな特例も

カテゴリ:ファイナンシャルプランナー
被相続人が居住又は事業の用に供していた土地については、一定の面積まで相続税評価が減額されるという制度が設けられています。これが、小規模宅地等の評価減の特例といわれるものです。被相続人が暮らしていた自宅が建てられた土地を相続した場合、330㎡までの部分については80%の減額評価となります。

本特例による節税効果


相続税路線価での評価が1億円の土地を例に、本特例からどの程度の恩恵が受けられるかを考えてみることにしましょう。

本特例の適用が受けられない場合、この土地は自用地とし評価されることになり、その評価額は1億円です。そして、1億円から3600万円の基礎控除を差し引いた6400万円に対して相続税が課税され、納めるべき税額は1220万円ということになります。

一方、本特例が適用された場合の評価額は80%、つまり8000万円減額されるので、相続した土地の評価額は2000万円ということになります。さらに、そこから基礎控除として3600万円が差し引かれるため、相続税の課税対象は0円。つまり、相続税を納める必要はなくなります。

上記の例において、実に1220万円もの節税をもたらした本特例の効果、ご理解いただけたでしょうか。

貸家建付地も適用対象


小規模宅地等の評価減の特例は、アパートやマンションの建つ貸家建付地も適用を受けられます。その結果、不動産賃貸業を営んでいた被相続人が所有していたアパート・マンションの敷地の200㎡までの部分については、50%の減額評価となります。そして本特例は、貸家建付地として減額された評価額に対して適用されるので、貸家建付地の評価は二重に減額されるということになります。

上述した1億円の土地が貸家建付地だとしましょう。借家権割合及び賃貸割合が、それぞれ70%及び100%とすると、その評価額は7900万円となり、本特例提供後の評価額は3950万円になります。そこから基礎控除額3600万円を差し引いた350万円が課税対象となり、納めるべき相続税額は35万円ということになります。

※貸家建付地についてはこちらのコラムをご参照ください

居住用と賃貸用、どちらが得なのか?


被相続人の配偶者が相続人となるときは、居住の用に供されていた土地として相続した方がより高い節税効果が得られますが、それ以外のものが土地を相続する場合は、貸家建付地を相続する方が節税につながることがあります。小規模宅地等の評価減の特例の適用を受けるためには一定の要件を満たす必要があるため、相続人によって異なる節税対策が求められるのです。本特例の主な適用要件は次のとおり。

・配偶者が土地を取得した場合
・同居していた親族が土地を取得し、申告期限までに所有し、居住し続けた場合

よって、相続税対策は相続ごとに異なるということになります。

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