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賃貸用不動産でお得に節税!不動産を活用した相続対策 - 土地編

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賃貸用不動産でお得に節税!不動産を活用した相続対策 - 土地編

カテゴリ:ファイナンシャルプランナー
9月9日のコラム「賃貸用不動産はさらにお得!不動産による相続財産圧縮術 - 建物編」の続編として、今回は土地(宅地)を用いた相続対策をご紹介することにしましょう。

相続税評価の基本


相続税に関する宅地の評価方式には、市街地の宅地の評価に用いられる路線価方式と、路線価が定められていない地域の評価に用いられる倍率方式があります。路線価方式とは、国税庁によって毎年発表される路線価(1㎡当たりの価額)をベースに、宅地の状況や形状などを考慮して計算される評価方式のこと。一方の倍率方式では、宅地の固定資産税評価額に国税局長が定めた倍率を乗じて相続税評価額が算出されます。どちらの方式を用いても、相続評価額は実勢価格の8割程度。よって宅地を相続した場合、その評価額は現金として相続する場合の8割程度に圧縮されるということになります。

ちなみに、両方式を自由に選ぶことはできず、評価倍率表に記載されている地域は倍率方式に、それ以外の地域は路線価方式に従って、相続税評価額を算出しなければなりません。

路線価方式で用いる路線価図及び倍率方式で用いる評価倍率表は、国税庁のホームページで閲覧することができます。

収益物件を建てれば相続税はさらに減らせる!?


上述の宅地の相続税評価額は自用地(自分が自由に使える土地)として評価したものです。相続した宅地にアパートが建っているような場合は、その宅地の評価はさらに減額されることに。例えば、借地権が設定されている宅地の相続税評価額は、上述の自用地評価額から自用地評価額に借地権割合を乗じた額を控除した額になります。借地権割合は30%から90%と定められているので、借地権が設定されている宅地の相続税評価額は、自用地評価額の1割から7割、実勢価格の8%から56%の評価額に抑えることができるのです。

相続した宅地に、アパートやマンションといった賃貸用不動産が建っている場合はどうでしょう。その場合の相続税評価額は、自用地評価額から自用地評価額に借地権割合及び借家権割合、並びに賃貸割合を乗じた額を控除した額になります。借地権割合と賃貸割合をそれぞれ70%及び100%とすると、相続税評価額は自用地評価額の79%に抑えることができます。

※借家権割合は全国一律30%

このように、対策を講じることで評価を引き下げることができる土地の相続税評価。適切な対策が納める必要のない相続税の節税へとつながることが、ご理解いただけたことと思います。

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当社では、ファイナンシャルプランナーによる相続相談や資産設計に関するご相談から、不動産の購入・売却までのサービスをワンストップで提供しております。お気軽にご相談ください。

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