ご自分が暮らす地域から遠く離れた場所にある投資物件を探す投資家の方も多いことと思います。東京や大阪などの大都市圏はライバルも多いので、その他の地域で物件を探す！そうすることで、ライバルたちとの競争を避けることができるというメリットが生まれます。また、比較的低価格で高利回りの投資ができるのも、地方で投資を行う大きな魅力といえるでしょう。とはいえ、全く知らない場所で不動産投資を試みる場合、その地域の文化や商習慣を、よく調べることが大切です。
利回り低下している昨今ですが、そんな中でも180万円・利回り20%といった物件を目にしたことがあるかと思います。そのような物件の多くは地方。安いから！利回りがいいから！そのような理由だけでこうした物件を購入すると、後々大変な目に遭うことも。猫に引っ掻かれ、壁紙がビリビリに破れたクロスに、版画のように立体化した壁の下地。もはやアート！？トイレは詰まり、部屋の中は猫の糞尿の匂い。私が所有する区分マンションで実際に起こった事件（夜逃げ）後の部屋の内部は、まさにこのような状態でした。原状回復せずに売るとしたら、恐らく100万円とか150万円といった価格になるかと思います。表面利回りは20%超です。原状回復に要した費用は50万円~60万円でしたので、その手間を惜しまなければ、依然として高利回り物件であることに違いはありません。とはいえ、あの状態を見たら誰しも気持ちが折れることでしょう。
少々脱線してしまいましたが、状態が良い上に、安くて高利回りの物件を運良く手に入れられたとしましょう。しかし、入居付けをお願いする仲介会社に支払う手数料や敷金・礼金の扱いが、地方によって全く違うことはご存知でしょうか？
例えば広告料、ADといわれるものです。東京近郊では家賃の1か月相当分が相場と思われますが、3か月分～4か月分が相場とされる地域も。多いところだと10か月分もの広告料を要求されるような地域もあるようです。10か月分もの広告料を支払ったら、利回り20％の物件は利回り17％程度に。それでも高利回り物件といえますが、リスクを背負い20％の利回りを見込んで購入した物件が実は利回り17％だったということになります。
販売図面から読み取ることのできないこうした情報を、物件購入前に収集しておくことも不動産投資においては大切です。こうしたちょっとした手間をかけることで、リスクを回避や安定した賃貸経営につながるからです。
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