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不動産取引における現況有姿での取引とは

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不動産取引における現況有姿での取引とは

カテゴリ:不動産投資
不動産投資でもたびたび登場する「現況有姿」という用語、中古不動産の取引では頻繁に登場する言葉ですが、日常会話で使うことはほとんどありません。現況(現状)有姿を一言で説明すると、「物事の現状の状態」ということ。つまり、現況有姿での取引とは、あるがままの状態で取引の対象物を引き渡すということになります。引渡しが明日に迫った本日、その現況有姿がどこまで及ぶのかついて考えさせられる出来事がありました。

私の理解では、現況有姿取引とは、取引の目的である物、つまり、取引対象の不動産にのみ及ぶものと理解しています。従って、「取引対象となっていない敷地内に放置されている、冷蔵庫、自転車、バイクなどの残置物(動産)を買主に押し付ける行為は、現況有姿での取引には当たらない!」と主張したのでした。対する売主の主張は、自分のアパートに何者かが勝手に捨てていったもので、自分の所有するものではないので、売却のタイミングで買主である私に引き取ってもらいたいというもの。法的な根拠が示されない売主の単なる願望としか捉えようがない、評価する価値もない主張。気持ちの整理をつけるべく、内心そう切り捨てたわけですが、念のため、現況有姿取引における残置物のトラブルについて調べてみました。

すると、やはり残置物への対処は売主が行うのが原則。不動産売買契約書に特約がなければ、売主の責任で残置物への対処を行うというのが、不動産取引では慣習となっているようです。慣習に習わない取引が履行されようとしているときは、特約に「残置物も含めて買主に現況有姿にて引き渡す」と明記することが必要でしょう。買主としては、残置物に関しては売主が対応すべきことは当然の前提としてあるものの、「売主は、残置物を処分した上で買主に引き渡す」とした内容を、特約として明記しておけばより安心ですね。

上記説明にて、規定や決まりではなく「慣習」という言葉を用いたのは、「現況(現状)有姿」が法的な定義を持った用語ではないためです。よって、どちらが正しくて、どちらが間違っているといった、法的な判断を下すことができません。それゆえ、余計に厄介な問題といえます。

世の中には、常識では考えられないことを言い出す人がいるんだということ、今回の件で思い知ることになりました。当社の売買契約書にも、残置物をめぐるトラブルが起こりそうな不動産の取引では、上記内容の特約を必ず入れなければならない!今回の教訓から学びました。

不動産投資家の皆さん!現況有姿と聞いたら隠れた瑕疵への注意が必要だな。そう思われるでしょう。それも正解ですが、今回お話したようなケース、イレギュラーなケースもあるということ、心にとめておいていただけたらと思います。
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