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入居率が高い大家さんとそうでない大家さんの違いとは?不動産投資で求められる大家のスキル

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入居率が高い大家さんとそうでない大家さんの違いとは?不動産投資で求められる大家のスキル

カテゴリ:大家
春の繁忙期と秋の繁忙期のちょうど間にあたるいま、不動産賃貸の世界では、一年で最も落ち着いた時期を迎えているかもしれません。ということは、退去も発生しづらい季節。満室経営が続けられている大家さんは、安心してお盆休みを迎えられることでしょうが、空室を抱える大家さんはどうでしょう?早く空室が埋まらないかと、気を揉んでいるのではないでしょうか。そのように感じる大家さんは、ある意味まっとうな感覚の持ち主といえるでしょう。多くの空室を抱えながら、気にすることなくその状態のまま放置する大家さんこそが問題です。

後者のタイプは、昔から不動産賃貸業に従事し、既存の大家像からの脱却を図ることができていない大家さんに多いように感じられます。つまり、昔ながらのやり方が正しいと信じ、新しいことに挑戦しないタイプの大家さんです。戦後、住宅が圧倒的に不足していた状況において、箱(アパート)を用意しさえすれば、自動的に入居者が決まった時期もありました。そのような状況を背景に、住宅を貸す立場にある大家の地位は、借主に比べて相対的に高くなっていきます。住む場所を貸してやっている!そのような勘違いをするようになった大家さんは、いまどうしているでしょう?

大家業が不動産投資と呼ばれるようになり、やり手の不動産投資家が書籍を出版するようになったいま、そうした昔ながらのやり方はもはや過去のもの。昔のやり方に固執する古い大家さんは、不動産投資の世界において負け組になろとしています。本日のコラムの内容は、そんな大家さんにも是非参考にしていただきたい!物件を所有する大家による、発信型の入居促進をご紹介しようと思います。

私自身が購入する物件のリフォームについて触れたとき、費用対効果の高いものを採用すべきというお話をしました。例えば、防犯面でも役に立つモニター付きインターホンや、見栄えも良くて使いやすいシングルレバー水栓などがその代表格になります。まずは、今の時代の入居者に求められている、少額でできるリフォームを始めてみることが大切です。

次は、内見に来たお客さんに向けての工夫を考えてみましょう。ホームステージングとまではいかなくても、次に挙げる室内装飾程度のことは試みることをおすすめします。

・スリッパの用意

一般的には、お客さんを案内する不動産会社が用意してくれますが、お部屋にもスリッパが準備されていると、見学に来たお客さんに好印象を抱いてもらえます。おすすめは、100円ショップではなくニトリやカインズなどで販売している300円から500円程度のワンランク上のスリッパです。

・ウェルカムボード

スリッパとともに玄関でお客さんを出迎えてくれるアイテムが、このウェルカムボードです。見学に来てくれた感謝の気持ちを、このウェルカムボードに綴ることで、お客さんに物件を印象付けたり、大家さんに対して親しみを感じてもらったりする効果が期待できます。ウェルカムボードの横に、キャンディーや間取り図、メジャー、鉛筆を用意しておくと、家具の配置などのための採寸に使えるので、喜ばれることでしょう。リラックス用のキャンディーなどもあるといいですね。

・照明器具

全部屋に、あらかじめ設置しておくことをおすすめします。ポイントは、すべての照明をオンの状態にして、最後にブレーカーを落とすこと。そうすることで、お客さんを案内しに来た不動産屋さんがブレーカーをオンにした時に照明が一斉に点灯し、夕方以降の暗い時間の内覧者へのアピールにつながります。

・お部屋のアピールポイントをPOPで紹介

お部屋の特長を、POPを使ってアピールすると効果的です。例えば、窓から富士山が見える部屋では、窓の近くに「天気の良い日は、朝日を浴びた富士山を拝むことができます!」と書いて貼ってみるとよいでしょう。

・におい対策

皆さんも経験したことがあるのではないでしょうか?内覧に訪れた部屋の玄関を開けた時に感じる嫌な臭い。この原因は、下水から排水管を伝って上がってくる臭気。長期間空室が続いて、臭気をブロックしていた排水トラップ内の水が蒸発してしまうことで起こります。この問題は、定期的に排水溝に水を流すことで防ぐことができます。より徹底してにおい対策を行うなら、消臭剤を置くのも効果的です。

・グリーン

キッチンや水回りに、人工の観葉植物を置くだけで、殺風景で無機質な空間も柔らかな印象になります。水やりなどの手入れの必要がない、人工の観葉植物を選ぶことをおすすめします。

いかがでしょう?伝統的なやりかたを踏襲してきた大家さんには、入居促進を大家が発信すること自体が新鮮に映ったのではないでしょうか。大家業もお客さん相手のサービス業と捉え、大家さんは入居者が喜ぶ部屋作りを心掛けたいものですね。稼働率が上がれば実質利回りも上昇!稼働率が高い物件は、売却も有利に進められるという将来的なメリットにもつながってきます。

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