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5年ぶりの収益物件の決済迫る!それに向けてリフォーム内容の検討も大詰めに

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5年ぶりの収益物件の決済迫る!それに向けてリフォーム内容の検討も大詰めに

カテゴリ:不動産投資
私個人でが購入する予定の水戸市某所の一棟アパートの決済・引渡しが、いよいよ今度の金曜日に迫ってきました。もともとの売出価格は1500万円だった当物件、交渉の末100万円値下げしてもらい1400万円にて売買契約を結びました。

想定家賃は1室4万円。アパートの部屋数は全部で6室なので、月間の想定家賃収入は24万円ということになります。年間に換算した家賃収入は288万円。表面利回りは20.57%と、不動産価格が高騰している昨今ではなかなかの高利回りといえます。とはいえ、賃貸するにはある程度修繕をする必要があります。6室中4室が空室。ざっと見て、4室のほぼすべての箇所のクロスの貼り替え、畳床の交換または和室から洋室への変更は最低限必要でしょう。プラスどんなリフォームを行うか?それが大家の腕の見せ所です。

現在、ガスは都市ガスによって供給されているので、それをプロパンに切り替えて、プロパンガス会社に貸与という形でエアコンや給湯器の交換費用を負担してもらう。そのような想定のもと、限られた予算を費用対効果の高い他の工事に割り当てることにします。

いずれも1-2万円程度と安価でありながら入居者さんに喜ばれる、モニター付きインターホンやシングルレバー水栓、レバータイプのドアノブ、止水弁付き洗濯用水栓などは、リフォームの際にまず検討すべき設備です。これにクロスの貼り替えと床工事を加えると、これでもう40万円。予定していた1室あたりの予算50万円までは、あと10万円しかありません。しかし、和室から洋室にするのであれば、襖をどうにかしないと和洋折衷のおかしなことに。洋風のドアへの変更はコストが高く予算オーバーとなるので、襖にクロスを貼って仕上げ洋室としての統一感を出すことに。これにかかる費用が3万円、仕上げのクリーニングに3万円掛かり、占めて税込約50万円になります。

予算内で納めるとなると心残りも。ダイニングキッチンの床なりが気になったものの、住宅診断士である私が見た限りでは緊急性は要しないので、今回は見送ることにしました。

昭和の時代によく見られた昔ながらの洗面台も、ピカピカの独立洗面台に変更したかったのですが、これを採用すると予算オーバーとなってしまいます。既存のままでいくか、予算オーバーでも取り付けるべきか、もう少し検討を重ねてみたいと思います。

1室あたり50万円の予算では、正直満足のいくリフォームを行うことができません。このリフォームが仕上がった暁には、この部屋を4万円の家賃で借りてくれるだろうか?リフォームを行わない現在入居中の部屋の家賃は4万円を超えるもの。であるならば、それより安い4万円という家賃設定はリーズナブルと言えます。仮に家賃を3.5万円に下方修正したとしても、購入時諸費用とリフォーム費用を含めた利回りは15%超。4万円の家賃設定が難しそうであれば3.5万円に下げても大丈夫!それくらいの余裕を持つことができる物件を購入することが、不動産投資・賃貸経営には大切ですね。

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