私は、地方の築古で低入居率の物件を、利回り20%を超える高利回り物件へと再生させる手法で投資規模を拡大してきました。築25年で入居率1割のアパートがあっても、多くの人は見向きもしないでしょう。しかし、私にとってはこのアパート、お宝物件に化けるのではないか？」、そう感じられてしまうのです。それはなぜか？条件の悪い物件ほど、弱気な値付けがなされる傾向があり、十分安い物件であっても、さらに値引きのチャンスが生まれるからです。築古で低入居率の物件は、ある程度の期間売れ残っていることも多く、オーナーさんが弱気になってしまっていることも珍しくありません。そんなときに購入希望者が現れたら、オーナーさんは「このチャンスを逃したくない！」、そう思うことでしょう。その結果、指値も通りやくなり、思わぬ安値で仕入れられることがあるというわけです。
不動産投資においては、物件を購入する段階で成否の7割から8割が決するとも言われています。安値で仕入れられれば対抗力のある家賃で貸すことができ、入居付けもしやすくなります。その結果、不動産投資の成功率は高まりことに。とはいえ、ダメ物件の再生が100%上手くいくとは限りません。そこで私は、さらなるリスクヘッジのために、こんなことを考えるようにしています。物件価格に占める土地の価値はどのくらいか？
建物と違って、土地の価格は年月を経るにつれて下落するものではありません。そんな特徴を持つ土地の価値が占める割合が大きな物件であれば、投資が上手くいかずにその物件を手放すにしても、買った時と遜色ない価格で売却することができるというわけです。つまり、致命的な大失敗を避けることができるということになります。
価格に占める土地の割合がどのくらいの物件であれば、購入に向けて検討するか？私の場合は7割、理想的には8割以上の物件であれば、購入候補として検討を進めるようにしています。
さて、土地の価値を測る地価には複数あります。その中で、私が採用しているのが「（相続税）路線価」です。路線価は、市場での一般的な取引価格である公示価格の8割程度に設定されています。よって、路線価ベースでの土地の価値が物件価格の8割を占める不動産の場合、一般的な取引価格である公示価格ベースでは土地の占める価値が10割ということになります。最悪の場合、建物を解体して更地で売れば、購入した時と同じ価格で売れる！理論上はそのようなことが言えます。
失敗したらどうしよう？そのような不安から、不動産投資を始められない人がたくさんいますが、本コラムがそのような人たちの背中を押す一助となることを願います。
