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投資家だけではない!マイホームを持つアナタにとっても大切!不動産と税の話(譲渡所得税2)

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投資家だけではない!マイホームを持つアナタにとっても大切!不動産と税の話(譲渡所得税2)

カテゴリ:不動産投資
譲渡所得には短期譲渡所得と長期譲渡所得があることを説明いたしました。短期と長期、つまり、取得してから手放すまでの期間によって、短期譲渡に該当するか長期譲渡に該当するかが決まることになります。では、短期と長期の境目はどこか?それは取得して5年を経過しているかどうか。

より正確に言うと、不動産を譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えているかどうかで判断されます。前回のコラムで注意が必要と言ったのは、取得してから5年を経過していても、譲渡した年の1月1日において5年を経過していない場合があるためです。その場合は、短期譲渡という扱いになってしまいます。具体例で説明しましょう。

平成25年10月1日に取得した不動産を平成31年3月15日に売却したとしましょう。この場合は平成31年1月1日時点で取得から5年2ヶ月が経過しているので、長期譲渡に分類されます。一方、上記と同じ取得時期が平成25年10月1日の不動産を、平成30年11月30日に売却したとしましょう。この場合、長期譲渡か短期譲渡かの判断は、平成30年1月1日時点における所有期間によって判断されるため、長期譲渡の要件である5年の所有期間を満たすことができず、短期譲渡という扱いになってしまうのです。長期譲渡か短期譲渡かの判断は、実所有期間ではないということを覚えておくようにしてください。

次に、譲渡所得税の課税標準(課税対象)について解説いたします。

譲渡所得税の課税対象額は、次の計算式によって算出することができます。

課税対象額=売却価格-(取得費-減価償却費+譲渡時の諸費用)-特別控除
取得費=不動産の購入額+取得時の諸費用

では、譲渡所得税の税額についても、具体例で考えてみることにしましょう。

平成25年10月1日に1億円(土地:5000万円、建物:5000万円)で取得した木造戸建住宅を、平成31年3月15日に9500万円(土地:5000万円、建物4500万円)で売却したとしましょう。取得時・譲渡時の諸費用は、便宜上それぞれ取得価額および売却価額の5%とし、特別控除の適用は受けられないものとします。

課税対象額=9500万円-(1億円+500万円-減価償却費+475万円)=減価償却費-1475万円
減価償却費=建物価額5000万円÷法定耐用年数22年×所有期間5年4か月=1211万円

つまり、上記の例では課税対象額がマイナス(1211万円-1475万円=-264万円)となりため、譲渡所得税を納める必要はありません。では、売却時期を2年延ばして令和3年3月15日に9500万円で売却するとしましょう。その場合、減価償却費が1666万円に増えることで、課税対象額がプラスに転じてしまうことになります。つまり、購入時よりも安く売却しても譲渡所得税が課されるという、一見不合理とも思える現象が起きるのです。

この場合、減価償却費1666万円-1475万円=191万円に対して20.315%の長期譲渡所得に対する税率が課されることになり、約38万8000円の税金を納めなければなりません。

買った時ほどの高値で売れなかったから、税金を納める必要がない!そう勘違いされている人も多いと思いますが、そうではない場合もあることを覚えておいていただけたらと思います。
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