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損して得を取る!?不動産投資

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損して得を取る!?不動産投資

カテゴリ:不動産投資
当社が得られたであろう仲介手数料を諦めてまで、物件購入を決心するに至った理由。それには次の3つの要素が関わっています。

・同等の物件に出会える可能性

不動産相場が高騰している今、これほどの高利回り(表面利回り20.57%)の物件に遭遇するチャンスはあまりありません。そのようなチャンスが皆無というわけではないのですが、そうした物件のほとんどは本当のボロ物件で、賃貸できるレベルまで修復するのに桁外れな費用を要しそうなものばかり。その点において、今回購入予定の物件は、それほど多額の費用を掛けずに賃貸に出せるレベルにもっていくことが可能です。概算で見込んだリフォーム費用は200万円~300万円。その範囲内に収まる内容のリフォームしかやらないと決めています。その上で、想定の賃料は4万円。最悪3.5万円と考えても14%以上の利回りでの運用が可能。悪くはないですよね。

・公庫で提示された融資の条件

詳細については「公庫からの借入でも金利交渉はできる!?」にてご参照いただけますが、従前の借入も含めて公庫からの借入に関する利率の実質的な引き下げに成功しました。従前の3本の借入と今回の新規の借入を一本化して、1.35%の利率で融資を引けることになったのです。借入残高の85%ほどを占める借入分の利率が約2%でしたので、公庫からの契約一本化の申し出は、私にとって願ったりかなったりの嬉しい提案でした。

・今年度の所得税と住民税の課税標準

昨年度の不動産所得は、不動産投資を始めて以来最高額となりました。それに伴い、納めた所得税と住民税も専業大家となってからの最高額を記録。このままだと、今年度の所得に対する納税額も、昨年と同じレベルになってしまいます。所得が多いのは良いこと!そう思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、実は一概にそうともいえません。前年の所得と2年前の所得を比べると、前年の所得は2年前と比べてかなり増えました。納税額が増えたのはそのためです。一方、前年の収入と2年前の収入を比べるとほぼ同じ。つまり、「所得」と「収入」は似て非なるものと思ってください。不動産収入は家賃収入の合計額のこと。一方の不動産所得は、不動産収入から経費を控除して得た額のこと。この不動産所得が課税対象になります。

昨年と2年前の不動産収入が同じだったにもかかわらず、なぜ両者の不動産所得にこれほどの差が出たのか?それは、計上できる減価償却費が減少したためです。減価償却費は償却期間を経過すると計上できなくなります。その分経費が少なくなり、所得が増えたという扱いになるのです。

ところが、今年物件を購入することで、新たに減価償却費を計上できるようになります。物件購入に伴って家賃収入も増えますが、納税額の増加が抑えられるという効果も期待できます。

これら3つの要素を検討した結果、総合的に考えると当社が仲介手数料を諦めてでも今回の物件を購入すべきではないだろうかという判断に。

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