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不動産投資に必須!融資のおはなし(掛け目2)

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不動産投資に必須!融資のおはなし(掛け目2)

カテゴリ:不動産投資

掛け目は、土地の形状によっても変わってくるのですが、それは一体どういうことなのか?次の画像でご説明しましょう。


A・B・C、同じ面積の3つの敷地でも、担保評価はそれぞれ違ってきます。




Cの評価が低いことは、多くの方がご存知かと思います。では、接道面が長いAと奥行のあるBでは、どちらの敷地の評価がより高くなると思いますか?答はAの評価がより高く、接道の少ないBはAほど高くは評価されません。つまり、A・B・Cの評価は、次のようになります。


 A > B > C


土地の評価には、接道の長さの他、長方形より正方形に近い形状の敷地がより高く評価されるという特徴があります。よって、接道が短く奥に開けた旗竿地(C)などは、接道でのマイナス評価に加えて、形状によるマイナス評価も加わることになるわけですね。


接道に関して更にお話すると、前面と後面が道路に接する二方道路、前面と後面に加えて側面も道路に面した三方道路の敷地は、プラスの評価を受けることになります。


そして、前面道路の幅にもご注意ください。前面道路の幅が4メートルに満たない場合、将来的には4メートルの幅の道路が作れるように、道路から後退したところが敷地と道路との境界線とみなされます。建蔽率や容積率は、この後退した境界線の内側の敷地をもとに適用されるので、その分土地の評価は低く見積もられてしまいます。


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