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不動産投資に必須!融資のおはなし(掛け目)

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不動産投資に必須!融資のおはなし(掛け目)

カテゴリ:不動産投資
「不動産投資に必須!融資のおはなし」の第1回目でもお話しましたが、金融機関による担保評価は、積算評価(原価法)に従って行われるのが原則ですが、それ以外にも細かい調整が入ります。

ご説明したように、積算評価において土地の評価は、通常の取引価格の80%程度に設定された相続税路線価をベースに算出されます。つまり、担保としての価値は実際の取引価格より低く見積もられてしまうことになるわけです。そして、さらにマイナスの補正が加えられることが珍しくありません。

路線価をもとに算出された土地の価値に対して、金融機関が独自に定めた係数(「掛け目」といいます)を掛けて、担保評価に補正を加えるのです。係数は、都市計画区域や用途地域、形状、地形などによって決められ、工業専用地域や市街化調整区域などでは融資を受けることすら難しいことも。

反対に、まれではありますが、プラスに評価されることも。例えば商業地域のように利用価値が高いエリアに所在する土地は、10%程度のプラス評価が受けられることも期待できます。

金融機関は最悪の事態、つまり債務不履行が発生した時のことを考えて、担保価値を評価します。債務者からの返済が滞った際に、担保を売却して元本を確実に回収できるよう、厳しい評価を下す必要があるわけですね。

よって、不動産投資で購入する物件を担保にお金を借りる場合、、借入限度額は、購入金額(土地の金額)の6割程度と考えておくのが無難かと思います。

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