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不動産投資に必須!融資のおはなし(積算評価以外の評価法)

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不動産投資に必須!融資のおはなし(積算評価以外の評価法)

積算評価以外の評価法についてもご紹介することにしましょう。

不動産投資に必須!融資のおはなし(不動産の評価法)」にてご説明したとおり、不動産の価格は次の3つの要素によって決まります。前回「不動産投資に必須!融資のおはなし(積算評価)」では、費用性(原価法・積算評価)に関してお話したので、残りの市場性(収益還元法)と市場性(取引事例比較法)についてご説明しましょう。

・費用性(原価法・積算評価)
・収益性(収益還元法)
・市場性(取引事例比較法)

収益還元法とは、評価対象となる不動産を仮に賃貸した場合、その物件が将来にわたって生み出すと考えられる純収益(総収益-総費用)の総額を参考にして、その不動産の価値を算定する方法。

ここで、収益還元法に従って、実際に不動産の評価をしてみましょう。収益還元法では、不動産評価額は、次の2つの式を用いて算出することができます。

純収益=総収益-総費用
収益価格(不動産評価額)=純収益÷還元利回り

還元利回りとは、収益還元法で不動産の価値を見積もる際に用いられる利回り(投下資金に対する年間収益の割合)のこと。

家賃収入300万円・総費用30万円・還元利回り10%のアパートを例に考えると、収益価格は次のようになります。

純収益=家賃収入300万円-総費用30万円=270万円
収益価格(不動産評価額)=純収益270万円÷還元利回り10%=2700万円

収益還元法に従うと、このアパートの評価額は、2700万円ということになります。

最後に取引事例比較法についてお話しましょう。取引事例比較法とは、過去に取引が行われた物件の中から、評価対象となる不動産に近いものを抽出し、その物件と比較することで対象不動産の価値を定める評価法です。どのような物件にも適用しやすいため、中古不動産を評価する際に広く用いられる手法ですが、類似物件が少ない、つまり、比較対象となるサンプル数が少ない物件の場合は、適切な評価額が把握できないことも。

取引事例比較法では、交通・方位・日照・眺望・築年数など、要素ごとの比較が行われ、要素によっては補正を施して評価額を判断することになります。

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