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リスクヘッジしつつもリターンを得る!堅実な不動産投資のすすめ(その2)

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リスクヘッジしつつもリターンを得る!堅実な不動産投資のすすめ(その2)

カテゴリ:不動産投資
不動産投資に潜むリスクを正しく理解し、リスクをコントロールしながら楽しい不動産投資を!ということで、第2回目は金融機関から借り入れに対するリスクについてご説明しましょう。

実は私、「不動産投資」という言葉が好きではありません。なぜか?それは、巷で「不動産投資」と呼ばれているものは、「不動産賃貸業」であると考えているためです。つまり、「不動産投資」とはビジネスであると考えています。だからこそ、銀行をはじめ金融機関は不動産投資を行う人に融資をするわけです。その融資によって、不動産投資家はレバレッジを効かせて、より効率的に収益を上げることができるのです。したがって、正しく使えば融資は不動産投資家の大きな味方になることでしょう。しかし、ひとたび融資の引き方を間違えると、「業」としての不動産投資が破綻に追い込まれることにもなりかねません。

賃貸経営はいつも順調とは限りません。当初は高稼働率を維持していたとしても、それが未来永劫続くとは限りません。また、給湯器やエアコンの故障や予期せぬ水漏れなどで、高額な修繕費が急に必要になることだってあるでしょう。そのような事態に備えて、借入には余裕を持たせることが大切なのです。満室時の家賃収入をあてにした余裕のない返済をしていた場合、上記のような事態が生じたとき、貯金を切り崩して対応するしかなくなってしまいます。それが続くと、将来的には返済が滞ることにもなりかねません。

借入の返済比率(満室想定家賃収入に占める借入の返済額の割合)は、40%以下に抑えられることが理想とされています。しかし、40%という数字を達成するのは、余程の高利回り物件を購入するか、相当の自己資金を用意しなければ達成できる数字ではないので、返済比率を50%以下に抑えることを目指すとよいでしょう。

経費率と空室率をそれぞれ20%と10%と仮定してみましょう。返済比率が50%に抑えられていれば、20%(100% - (50% + 20% + 10%))のキャッシュフロー(CF)が得られます。一時的に空室率が20%に上ったとしても、まだ10%のCFを確保することができますね。

このように、返済比率を低く抑えた余裕のある返済をしていれば、急な出費や退去が発生した時でもキャッシュフローが得られ、貯金を取り崩すようなこともありません。つまり、健全な経営が続けられるということになります。

借入のある投資家さんは、いちどご自分の借入の返済比率を計算してみてはいかがでしょう。その数字によって、不動産経営の健全度を測ることができます。

私は、AFPとしてファイナンスのアドバイスをすることもできるファイナンシャルプランナーです。不動産投資に関するお金のご相談だけでなく、お金のご相談全般受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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